По сложившейся традиции поговорим с адвокатом Андреем Николаевичем Соболевым. Он ответит на вопросы, интересующие тех, у кого так или иначе стоит задача по решению различных земельных отношений. Это, в первую очередь, вопросы, связанные с покупкой участков под жилое строительство, приобретение или аренда под бизнес; продажа, наследование и так далее. Тема эта настолько обширна, что писать можно целые трактаты. Мы же осветим лишь самые ключевые и часто задаваемые читателями вопросы.
Первый вопрос зададим базовый: как законно стать собственником (владельцем) земельного участка. Но для начала следует пояснить, чем отличается собственник от владельца.
Вопрос: «Андрей Николаевич, в чём юридическое различие этих двух понятий – «собственник» и «владелец», ведь большинство людей считают, что это одно и то же».
Ответ: «Действительно, в обычной разговорной речи это практически слова-синонимы, но, когда дело касается правовых отношений, архиважным становится каждый термин, несущий тот или иной юридический смысл. Так вот: «собственник» – это тот, кому принадлежит та или иная вещь (либо нематериальная ценность) на законном основании. У собственника права полные: он владеет, пользуется и распоряжается вещью. В нашем случае с земельными участками это говорит о том, что собственник может и физически занимать свой участок, и использовать его в своих интересах (согласно целевому назначению), а также распорядиться им на своё собственное усмотрение: продать, сдать в аренду, отказаться от него и т.д.
А вот пользователь земельного участка, это уже другое. Он может быть арендатором, может иметь право пожизненного пользования и так далее. Он – владелец, так как фактически владеет им. Он может на участке строиться, может сдать в аренду построенное на нём жильё или производственное помещение, но полных прав на распоряжение участком у него нет, он не может его ни продать, ни обменять, ни оставить в наследство. Как это проявляется в жизни, в вопросах поиска участка под строительство (под бизнес)? Да очень просто: зачастую пользователь земли пытается «втюхать» её покупателю в форме передачи права аренды. Но это будут уже совершенно иные отношения нового владельца с собственником земли, которым может быть и государство, и муниципальное образование».
Вопрос: «Как можно стать собственником земельного участка, какие для этого существуют законные основания?»
Ответ: «Согласно российскому законодательству, стать собственником участка можно следующим образом. 1. Совершить сделку купли-продажи, заключив при этом договор с прежним собственником. Договор при этом необязательно должен быть нотариально заверенным. Главное – зарегистрировать его в «Росреестре». 2. Получить его в дар. 3. Приобрести его в результате обмена на что-либо иное. В этих трёх случаях продавец должен обладать полной дееспособностью, иначе любую из этих сделок суд сможет признать незаконной. 4. Получить его в наследство. При этом надо понимать, что наследование бывает «по закону» и «по завещанию». «По закону» – это когда в наследство вступают все те, кто имеет на это право согласно законодательству, если завещание отсутствует. А «по завещанию», хотя на первый взгляд тут и так всё понятно, но также существуют различные нюансы. К примеру, его можно опротестовать, доказав при помощи посмертной психиатрической экспертизы частичную или даже полную недееспособность написавшего завещание.
И ещё. Мне часто задают вопрос родственники пожилых людей: «Что лучше, дарственная или завещание?» Здесь ответ однозначен: надёжнее дарственная, её практически невозможно отменить, а вот завещание отменить вполне реально, ведь есть категории граждан, по закону имеющая право на часть наследства. Это, к примеру, пенсионеры или инвалиды – родственники наследодателя».
«Благодарим Вас, уважаемый Андрей Николаевич, всё это очень полезная в житейском плане информация. Надеемся на продолжение нашей беседы.
Беседу с адвокатом Андреем Николаевичем Соболевым провёл правозащитник Анатолий Марета.
