Главная особенность рынка недвижимости в Севастополе и в Крыму это, как известно всем тем, кто мало-мальски сталкивался с данным вопросом, – необоснованно высокая её стоимость.
Хотя термин «необоснованно» – конечно же, весьма условен. Это, скорее, – эмоции.
Обоснованность есть, и, к сожалению, довольно серьёзная.
Однако давайте по порядку. И издалека. Конечно, цены на жильё здесь были высокими и до известных событий февраля-марта 2014 года.
Но вот после… Начался такой их рост, какого ещё не было за всё постперестроечное время!
Причин этому много, попробуем перечислить основные. Но сначала приведём живой пример. Один хороший знакомый автора, казачий атаман, да и вообще человек непростой, чудом вырвавшийся в четырнадцатом из лап захвативших его родной Лисичанск (ЛНР) нацистских карателей, переехал жить в Крым, благо, было куда. Зовут его Василий Иванович, имя не изменено.
Будучи человеком активным и харизматичным, за короткое время он собрал вокруг себя земляков, начиная с простых ребят-казаков, и заканчивая владельцами серьёзных бизнесов, вынужденных ввиду боевых действий бросить на Донбассе всё, что было нажито, и также бежать спасаться от разного рода «нацбатов». Многим Василий Иванович чем мог помогал, от поиска работы до элементарной подпитки деньгами.
И, глядя на множество заброшенных украинских войсковых частей, пришёл к следующей идее: взять в длительную аренду на льготных условиях одну из таких баз, и организовать там различные производства силами тех, кто хочет и умеет этим заниматься, имеет опыт. Здесь же предполагалось и проживание тех, у кого имеются проблемы с жильём.
Взамен он собирался предложить государству организованную и сплочённую группу земляков-единомышленников, готовых в любой момент взять в руки оружие для защиты этого государства, тем более, что многие из беженцев получили боевой опыт на Донбассе.
Либо могли бы оказывать помощь МЧС при пожарах, стихийных бедствиях, да и вообще любых нештатных ситуациях.
С тем Василий Иванович и поехал в столицу к своему давнему знакомому, атаману Всевеликого Войска Донского, депутату Государственной Думы РФ Виктору Петровичу Водолацкому. Виктор Петрович, в свою очередь, проникшись проблемой, направил просителя к главе одного из комитетов Госдумы, имеющему непосредственное отношение к подобного рода вопросам, таким, как распоряжение государственной собственностью.
Конкретно называть этого депутата мы не будем. Тот внимательно выслушал обратившегося «ходока», задал пару-тройку вопросов, затем встал и подошёл к стене, на которой висела карта нашей необъятной матушки-России. И ответил на обращение Василия Ивановича кратко, но весьма ясно: «Посмотри, какая большая у нас Россия. И посмотри, какой маленький Крым». Автор полагает, что читателю всё здесь понятно.
Да, действительно, Крым маленький, и это – подлинная жемчужина, которая большой быть не может по определению, иначе потерялась бы вся её ценность. Пусть автор не откроет Америки, на это он не претендует, но в рамках данной статьи обязан пояснить высокую цену здешней «недвижки»: это тёплый сухой климат, который на Южном берегу является субтропическим, это тёплое море, в котором можно купаться уже с конца апреля и до конца октября, пока не начнут лить дожди.
Это – множество лечебных ресурсов, таких как грязи и минеральная вода, включая ту, которая содержит радон.
Крым – это скалы, причудливо нависшие над морем, это яхты, это дайвинг и рыбалка, это охота в горах на кабана и оленя, это сказочные карстовые пещеры…
В общем, – Крым, это такое место, где стоит жить. И где действительно, многие жить хотят. А спрос, известно всем, рождает предложение.
Как уже было сказано в начале статьи, спросом этим пользовался Полуостров и до вхождения сюда Российской Федерации, причём в весьма большой части у россиян же.
В качестве ещё одного небольшого, но весьма наглядного примера, говорящего о прибыльности строительного бизнеса даже в те, украинские времена, автор приведёт следующий факт. Один из лидеров севастопольского девелопмента, Павел Валентинович Лебедев, пошёл в депутаты Верховной Рады. И, понятно дело, с его-то деньгами на предвыборную кампанию конечно же прошёл. Но, не успев приступить к своим обязанностям парламентария, от депутатства вдруг отказался. Потому что был назначен президентом Украины Виктором Януковичем… Министром Обороны!
«Где бизнесмен Лебедев, и где Вооружённые силы целой страны?!» – первое время недоумевал народ. Но люди сведущие не удивлялись, потому что всё оказалось донельзя просто: в Севастополе, да и по всему побережью Крыма располагалось множество украинских войсковых частей, доставшихся «Незалэжной» со времён раздела Советского Черноморского флота. Части эти были в основном довольно запущенными, боевые плавсредства, техника и вооружение более походили на металлолом, а страна, которую предполагалось при помощи всего этого защищать, больше рассчитывала на защиту со стороны своих старших западных «партнёров», чем на собственные вооружённые силы.
В общем, части эти стали одна за другой расформировываться, а земли возвращаться местным «громадам». Естественно, с той лишь целью, чтобы тут же быть выделенными под многоквартирную высотную застройку. А что здесь такого? Ведь квартиры у моря стоят дороже, и, уж тем более, если они «видовые» …
…После четырнадцатого года спрос на жильё вырос в разы. Обусловлено это было многими факторами.
Попробуем-таки их перечислить. Несколько, может быть, хаотично, не выделяя главные или второстепенные.
В Севастополе и во всём Крыму увеличилось число военнослужащих, сотрудников МВД, МЧС и иных силовых ведомств, чуть позже – и Росгвардии. Также увеличилось количество чиновников, госслужащих, сотрудников государственных и бюджетных предприятий, которые прибывали из разных уголков нашей России, и которых нужно было где-то расселять.
Вот тут-то и развернулись бывшие украинские строительные компании, начался их звёздный час. Но не сразу, и вот почему.
…Приступив к обязанностям Губернатора Севастополя, Сергей Иванович Меняйло одним из первых своих нормативных правовых актов наложил мораторий на какое-бы то ни было многоквартирное строительство во вверенном ему новом субъекте Федерации. До момента разбирательства с каждым из таких объектов в отдельности. Точнее, – с их законностью. А побудило Сергея Ивановича к этому следующее.
Сразу после Референдума по воссоединению Крыма с Россией все более-менее свободные участки, пустыри и прогалины начали интенсивно столбиться, как некогда, в конце девятнадцатого века, столбились участки под добычу золотого песка на сказочном Клондайке. С той лишь разницей, что участки в Севастополе золото обещали приносить не в виде песка, а в виде целых самородков. И поэтому участки эти не только столбили, но и по быстренькому огораживали, вплоть до применения металла и бетона.
И была тому причина: народ, который совсем недавно, сплотившись, защитил свою землю от украинских нацистов, бросился защищать эту землю от «своих» же, отсидевшихся и переждавших грозу бизнесменов. Простите – бизнес-пАнов. Заборы сносились, строительные вагончики переворачивались. В некоторых местах застройщики по три раза кряду восстанавливали заборы, нанимали многочисленную охрану, облачённую в каски (ну это ещё понять можно), и в бронежилеты (а это уже необъяснимо).
Но ни каски, ни броники не помогали, потому что земли эти захватывались по полному, простите, дорогие читатели, беспределу.
В Гагаринском районе Севастополя застройщик Евгений Кабанов, ныне осуждённый за махинации с бюджетными средствами, захватил несколько гектар и без того уже обрезанного со всех сторон Парка Победы. Собравшемуся сюда народу показывали документы на строительство жилищного комплекса в другом месте, там, где дома уже давно стояли.
В районе улицы Хрусталёва был огорожен под застройку весьма приличный участок, и документы людям были представлены совершенно подлинные, правильные, в которых говорилось, что землю своим решением выделил Городской Совет Севастополя. Вот только заседание этого самого Горсовета, на котором принималось данное решение, якобы состоялось… 25 февраля 2014 года.
Кто не знает, – это был третий день взятия народом власти в Севастополе, когда у зданий Государственной Администрации и Городского Совета было по несколько тысяч ополченцев, а местных депутатов «отлавливали» по всему городу и привозили «на работу» с тем, чтобы они принимали нужные новой временной власти решения, придающие им легитимность.
А они тут, видите ли, типа решали, кому и где земельку под строительство выделить. При этом подпись председателя Городского Совета пана Дойникова, Бог ему судьёй, была подлинной. Но-таки забор народ демонтировал, стройку не позволил. А вообще, такой метод, как оформление правовых актов «задним числом» был ещё не самым криминальным способом получить землю. Было и похуже.
В период фактического безвластия в регионе (украинской власти нет уже, а российской – нет ещё), все государственные органы города Севастополя, так или иначе связанные с учётом земельных ресурсов, недвижимости, государственного и городского имущества, один за другим стали захватывать группы людей в масках, вооружённые автоматическим оружием, свето-шумовыми и газовыми гранатами, которые в некоторых случаях ими даже применялись.Затем сюда заходили уже «гражданские специалисты» и делали с документами всё что хотели.
Сколько ушло чужой собственности в «добрые руки», до сих пор неизвестно. Но автор полагает, что со всем этим рано или поздно будут разбираться компетентные органы. К слову, подобным образом было захвачено даже здание прокуратуры Гагаринского района. Очевидцы рассказывали, что нападавшими из системных блоков компьютеров были извлечены и увезены в неизвестном направлении жёсткие диски…
…Большой объективной нагрузкой на себестоимость строящегося жилья легли тарифы на доставку строительных материалов в Севастополь и Крым. Транспортировка грузов автотранспортом высокой в сравнении с железнодорожной была всегда. А тут ещё заоблачная цена паромной переправы плюс простои в очередях, затягивающиеся в связи с непогодой и остановкой движения паромов.
«Ничего, – говорили в народе, – вот мост построят, и цены на всё упадут». Построили. Запустили движение грузовиков. Но цены ни на что и не на йоту не снизились.
«Ладно-ладно, – говорили самые терпеливые и оптимистично настроенные жители Полуострова, – вот запустят поезда, – будут и у нас на всё цены как в Краснодаре».
Пошли и поезда, в том числе товарняки. Цены остались прежними. Остались прежними на жильё и после вхождения на Полуостров российских строительных компаний. Никто не попытался сделать поправку ни на менталитет наших девелоперов, ни на отсутствие контроля со стороны антимонопольной и иных надзирающих служб. Не снизились цены и на жильё. Ну а чего их снижать, простите, если квартиры и так расхватываются ещё на этапе строительства, как горячие пирожки в базарный день?!
Вообще, на взгляд автора, бороться при рыночной экономике с ценами на что бы то ни было – это дело весьма неблагодарное и даже несколько противоречащее существующему государственному строю. И единственным способом регулирования данного рынка было бы строительство государством достаточного количества как чисто социального жилья, так и жилья, которое продавалось бы по ценам, обусловленным исключительно себестоимостью. Ну, в худшем случае, разве что с небольшой фиксированной «моржонкой» в пользу государства.
Пусть даже это строительство велось бы не в самых престижных районах. Пусть бы оно отличалось скромностью. Но «бездомные» семьи были бы рады и такому жилью, лишь бы оно было своим, лишь бы не мыкаться с детьми по съёмным хаткам! Вот тогда бы и бизнесмены продавали своё вновь отстроенное жильё по разумным конкурентным ценам.
А для тех, кому красиво жить не запретишь – пожалуйста, стройте жильё элитное, продавайте его всем желающим по элитным ценам, платите при этом за аренду элитных участков по реальной кадастровой стоимости, а элитные владельцы пусть платят налоги с элитной стоимости своего элитного жилья. И всем будет хорошо: эти деньги пойдут на строительство жилья социального.
Антиутопия? Да нет. Такую идею обрисовал автору ещё в 2014 году весьма уважаемый человек, одна из ключевых фигур Русской весны в Севастополе. Это когда стоял вопрос о сносе незаконно построенного у самого моря ещё при Украине целого посёлка из двухэтажных особняков, а именно – в районе набережной Андрея Первозванного.
«Там должна быть такая стоимость налога на недвижимость, чтобы бюджету города это было ощутимо выгодно», – так резюмировал своё отношение к данному вопросу собеседник автора.
Тема, поднятая в данном материале, сложна и объёмна. Можно было бы написать целый трактат. Можно было бы приводить сравнительные таблицы по разным регионам Юга России, и даже – по районам Севастополя и Крыма. Но люди, интересующиеся конкретно данным вопросом, – куплей недвижимости, – сделают это для себя лично в разы лучше самого компетентного эксперта в данной сфере.
Просто даже потому, что в одном и том же доме окна совершенно идентичных квартир могут смотреть одна на пол города, или в открытое море, а другая упираться в окна соседей. Разница в цене между ними будет «несколько» отличаться.
…Но автор хочет осветить здесь ещё один важный аспект особенностей рынка недвижимости в наших двух регионах – в Севастополе и в Крыму. Жильё здесь дорогое, поэтому и различного рода жулья притягивает в разы больше. Чего только не творят желающие поживиться за чужой счёт!
В местных СМИ то и дело появляется информация о разоблачении дельцов от недвижимости. Способов присвоить не принадлежащее тебе – миллионы. Поэтому автор, знающий эту проблему не понаслышке, рекомендует потенциальным покупателям не «вестись» на привлекающе низкие цены; аферисты, как и воры-домушники, всегда пытаются сдать ворованное по дешёвке.
Второе: внимательно смотреть операции с тем или иным объектом, и если за короткий срок было много смен собственников – бегите от такого жилья, будто бы за Вами кто-то гонится!
И последнее, мои дорогие и терпеливые читатели. Здесь ещё промышляют следующим. Начинают строить на участке под ИЖС или даже на садовом участке многоквартирный, четырёх-пятиэтажный терем, стоимость метров в котором озвучивается более чем привлекательная. Чем и заманивают «дольщиков», собирают у них деньги, причём под такие договоры, что не перестаёшь удивляться изобретательности одних и недалёкости других!
А потом эти «застройщики» разводят перед своими клиентами руками, когда к ним приходят приставы с судебными решениями, вступившими в законную силу, о сносе незаконного строения! И ведь сносят! А люди остаются ни с чем.
Как вывод обо всём сказанном, всё-таки хочется отметить ещё один немаловажный аспект, являющийся причиной высоких цен на недвижимость в Крыму и Севастополе. Со слов специалиста, занимающегося здесь «недвижкой» уже более двадцати лет, одна из причин, – это отсутствие вообще какой-либо конкретной причины. Всё донельзя просто: так здесь сложилось.
Анатолий Марета, юрист-правозащитник