В первой части рассказа о подковёрных играх вокруг управляющих компаний были приведены формы решения вопросов по обслуживанию домов.
Давайте на конкретном примере одного дома расскажем, как люди теряют понимание друг с другом и свято верят всему, что слышат, не пытаясь сопоставить факты и узнать мнение второй стороны, и на основании этого принимают решения об обслуживании своих домов.
Дом на проспекте Октябрьской революции, о котором пойдет речь, стал интересным для изучения ситуации по одной простой причине, управляющая компания там меняется далеко не первый раз.
Управляли домом и государственная УК, и частные, но поиск лучших вариантов продолжается.
На вопрос, заданный председателю, почему решили очередной раз поменять УК, Татьяна Анатольевна ответила, что это, прежде всего, связано с тем, что не нашли взаимопонимания с УК.
Нам удалось изучить мнение жителей дома, председателя ЖСК, представителей УК «ШИК», в том числе ее руководителя.
У жителей дома спросили:
- Как работает система водоснабжения в доме, есть ли проблемы с внутридомовыми сетями, которые обслуживать должна УК?
- Как работает отопление зимой, как готовит дом к отопительному сезону УК?
- Как убирают в подъездах и придомовую территорию?
- Всегда ли можно дозвониться диспетчеру?
- Горит ли свет на лестничных площадках?
- В каком состоянии подъезды?
- Как выполняются заявки?
По всем вопросам получили ответы вполне жизнеутверждающие, даже те, кто настроен категорически и активно поддерживал педалирование вопроса о смене управляющей компании, отвечали:
«Врать не будем…».
А дальше по списку: все работает, в подъездах чисто, свет горит, проблем в отопительный сезон нет, заявки выполняют, вода поступает исправно и косметический ремонт в подъездах делали весьма активно.
14 подъездов, из 16, за время работы УК «ШИК» отремонтировали. Начала обслуживать этот дом компания с 1 августа 2020 г. Причем 30 лет до этого, никто не ремонтировал подъезды, как, впрочем, и все инженерные сети. Инженерные сети большого 10-ти этажного дома, в состав которого входят 16 подъездов – это отдельный разговор. Количество труб, которые заменила и отремонтировала УК за время обслуживания дома, измеряются километрами. НО…
К категории «НО…» относятся нарекания, что не согласны со сметой.
Кто не согласен?
Жители многоквартирного дома не смогли ответить, о какой сумме идет речь, с каким пунктом не согласны. О несогласии говорит собственникам квартир Татьяна Анатольевна. По мнению председателя, сумма завышена.
Давайте разберемся, какая именно сумма завышена.
Самый простой пример: стоимость замены лампочки и патрона на лестничной площадке составляет 100 рублей. В стоимость входит и новая лампочка, и новый патрон, и работа.
В среднем по городу эта сумма колеблется от 150 до 200 рублей. Но это частности. Давайте посмотрим, во что обошелся ремонт одного подъезда в 10-ти этажном доме, где ремонта не было со времен сдачи его в эксплуатацию, т.е. около 30-ти лет.
В системе ГИС ЖКХ можно проверить любой отчет управляющей компании, мы поинтересовались, какие деньги решила потратить УК на ремонт подъезда.
Рассмотрим два примера.
В отчете за февраль 2022 года указано, что косметический ремонт подъезда №12 обошелся в 155 тысяч рублей.
При этом журналисты поинтересовались, сколько в феврале жители дома заплатили денег. Эта сумма составила почти 378 тысяч 120 рублей.
А потратила УК в феврале 2022 года - 503 тысячи 686 рублей. В документе эти цифры есть.
В декабре 2023 года в доме отремонтировали подъезд №14. В отчете указано, что стоило это собственникам квартир 163 тысячи 560 рублей.
Проверяем, сколько УК получила денег в декабре 2023 года, – находим цифру 410 тысяч 568 рублей, а потратили на обслуживание дома и ремонт подъезда 567 тысяч 785 рублей.
Что за проявление неслыханной щедрости? – спрашиваем в управляющей компании. Оказалось, что это не щедрость, это стратегия работы. Всего за время обслуживания дома и последовательные ремонты подъездов в доме на проспекте Октябрьской революции, д. 22/5, управляющая компания ушла в убытки на 2 миллиона 461 тысячу 512 рублей. Но руководители УК очень хотели поскорее привести в нормальный вид ветхие подъезды, чтобы не оскорблять людей видом разрухи и запустения, именно в таком виде был дом на момент принятия его на обслуживание УК «ШИК» 1 августа 2020 года. Просто просчитали, что сначала вложат деньги компании, потом они постепенно компенсируются за счет того, что после приведения дома в образцовый порядок ежемесячных расходов будет немного меньше.
Второе «НО…»: не согласовывали детали ремонта. На что руководитель УК «ШИК» отвечает: «Как же так? Как сейчас помню, стоим в подъезде с Татьяной Анатольевной, и она мне говорит: «Хочу оливковый цвет!» Так и сделали. Другие детали тоже обговаривали».
Есть еще одно необоснованное, по мнению УК, «НО…». Не передали документы.
Здесь даже рассказывать ничего не стоит, просто смотрим переписку с председателем.
Документы, о которых Татьяна Анатольевна рассказывала собственникам как о чем-то недосягаемом, у нее есть. Видно в переписке и то, что они в ее руках как минимум уже с 2023 года, просто ей некогда ими заняться.
К этому же «НО…» отнесем претензию Татьяны Анатольевны и на ремонт отопления в нежилых помещениях и попросим ее саму ответить, а была заявка на этот ремонт? Кто и когда подавал ее в управляющую компанию? Похоже, мы имеем возможность получить ответы диаметрально противоположные от председателя и от УК.
«НО…» — нам не дали акты выполненных работ?
Журналистам акты показали и все о них рассказали. Если бы были желающие ознакомиться с актами выполненных работ, сделать это совсем просто — только надо захотеть. Более того, акты подписаны.
Что касается отчетов, в разговоре с Татьяной Анатольевной она, никого не обвиняя, сказала, что можно и единички, и нолики разные написать, и система отчет примет.
Однако, если отчеты попали в систему ГИС, то это ведет к тому, что будет проведена документальная проверка. В случае выявления нарушений последуют серьезные штрафные санкции. Ни одна УК не рискнет играть с огнем. Проще использовать другую лазейку — не выгружать. Хотя и в этом случае рано или поздно Госжилнадзор проведет проверку. УК «ШИК» все отчеты регулярно размещала в системе ГИС, пока занималась обслуживанием дома, расположенного по адресу ПОР 22/5. Сейчас они есть и у журналистов СИ «Вектор новостей». Можем помочь ознакомиться.
Еще один нюанс.
Общаясь с собственниками, мы узнали, что велись разговоры о том, что на счете ЖСК были деньги, около миллиона, но сейчас их, вроде бы нет. Здесь важно знать, что если в доме есть коммерческая недвижимость, которая на долевых паях является общей собственностью, то полученный от ее эксплуатации доход находится на счете, к которому управляющая компания не имеет никакого отношения. Есть желание узнать, сколько там было денег и на что они израсходованы — спросите у председателя и попросите предоставить выписки из банка для ознакомления. В УК на эти вопросы не ответят, они не имеют ни отношения к этим денежным средствам, ни доступа к этим счетам, поэтому ни потратить, ни отчитаться по ним не могут.
Если подумать, куда стоило бы тратить деньги, полученные от арендаторов нежилых помещений, то важно помнить, что есть обязательство у председателя перед УК и по оплате за обслуживание этих квадратных метров. Длительная неуплата привела к судебным разбирательствам. Председателя ЖСК обязали оплатить все счета и за эти помещения, плюс судебные издержки. Вся информация об этом деле есть в свободном доступе, каждый собственник квартир может ознакомиться.
Справедливости ради вспомним о нареканиях на выдачу справок об отсутствии задолженности. Точные сведения не получили, не исключаем возможности, что где-то сыграл в отрицательном смысле человеческий фактор. Однако, это совсем уж частности. Их можно было легко отрегулировать, не вставая с дивана. Написать в группе во ВКонтакте сообщение руководителю и быстро получить обратную связь. В современном мире это отлично работает.
Выводы:
Проведя большую работу в рамках журналистского расследования, в редакции пришли к пониманию: самое главное, что не было сделано со стороны собственников квартир, это то, что не пригласили представителей УК «ШИК» на общее собрание или на заседание правления. Надо было задавать вопросы конкретным людям, которые обязаны на них отвечать, а не играть в испорченный телефон. Можно было приглашать не только на общее собрание, но и просто на встречу с жителями по мере накопления вопросов.
О том, кто правду говорит, кто нет, можно судить, например, по такому факту:
Всего помещений 338, из них жилых 335 и нежилых 3.
Ни один из собственников, живущих в 335 квартирах, кроме Татьяны Анатольевны, ни разу не написал ни одной жалобы в Госжилнадзор. От Татьяны Анатольевны жалобы поступали в огромных количествах. По каждой жалобе проводились проверки. Ни разу Госжилнадзор не выявил нарушений, ни разу УК не была предъявлена ни одна претензия и не было сделано ни одного замечания.
Можно только еще раз подчеркнуть: принимая решения, надо изучать мнения всех сторон.
Тогда бы и последние доводы в пользу смены УК не звучали таким образом: «Проверили УК по размеру уставного капитала, он оказался всего 10 тысяч». Тем, кто не знает, можем объяснить, что это обычная практика при регистрации компании устанавливать стандартный минимум. Нарушением законодательства это не является.
Но вопрос в другом: если собственников жилья так заботит размер уставного капитала и они считают, что это очень плохой показатель, почему выбирают следующую управляющую компанию, где уставной капитал копейка в копейку такой же, как и у предыдущей?
О работе, выбранной для обслуживания дома управляющей компании «Ультрамарин», можно узнать из первых уст. Люди, которые живут в одном из домов, обслуживанием которого эта УК управляет, не просто поделились своим мнением, они кричат о помощи, их видеообращение опубликовано в социальных сетях: https://vk.com/wall-168201490_7196.
Вот уж, как сказал нам один из собственников квартиры в этом доме: «Как бы не получилось, что меняем шило на мыло».
В заключение давайте посмотрим внимательно и честно ответим сами себе на вопрос - повлияло ли хотя бы одно «НО…» на качество обслуживания дома? И что на самом деле стоит за страстным желанием председателя ЖСК поменять одну УК на другую?
P.S. В доме живет большое количество пенсионеров. Они проявляют активность, благо могут позволить себе больше уделять времени вопросам обслуживания дома. Но среди пожеланий, которые озвучила председатель Татьяна Анатольевна, главное - постараться снизить количество денег, которые люди платят ежемесячно. В части первой мы уже объясняли, что форма управления не даст возможности сэкономить. Вы можете создать ЖСК, иметь коллектив активных людей, но для того, чтобы обслуживать дом, вам придется заключить договор с управляющей компанией. Каждая УК проходит процедуру лицензирования и обязана оказывать комплекс услуг в соответствии с установленным минимальным перечнем. Вычленить из списка что-либо не получится. Компанию проверят и предъявят претензии.
Если решили сами делать уборку подъезда, то это небольшие деньги, много здесь не сэкономишь. Большинство УК города давно подъезды не убирают, просто вычеркивают эту статью расходов из платежных документов. А придомовую территорию кто уберет? Тоже сами? Если дворника нанимать, то денег заплатить придется не меньше, чем в прейскуранте, а хлопот будет больше, дворники в дефиците.
Если заключать договор с УК на один год или на два, чтобы стимулировать компанию стараться заслужить право продлить договор и на следующие годы, то это работает с точностью наоборот. Никто не станет вкладывать дополнительные денежные средства, чтобы отремонтировать два оставшихся подъезда или еще что-либо, что может срочно понадобиться.
Зная историю дома, в УК будут подходить очень осторожно к расходам. Будут ждать, когда накопится нужная сумма на счете, и только тогда займутся их освоением, и это не один год. Посмотрите внимательно отчеты. Текущих работ в домах много, все они требуют немалых затрат, накопление будет длиться долго. Про ремонты в подъездах можно будет забыть, поинтересуйтесь у друзей и знакомых, у кого-то из них в домах подъезды в последние годы ремонтировали?
Сейчас Департамент городского хозяйства активно ведет подготовку к отопительному сезону. Трудятся в этом направлении и все УК города, правда, трудятся по-разному. Газосварщики нарасхват. Очень большой кадровый дефицит. Поинтересуйтесь, в УК «Ультрамарин» есть газосварщик? Может, он есть у председателя дома и Татьяна Анатольевна его быстро наймет для выполнения работ? Это важно, лето пролетит быстро. Надо быть готовыми к зиме.
Подводя черту, повторим, в каждом конкретном случае решение остается исключительно за собственниками жилья.
Главное, чтобы все по-прежнему работало, в доме было тепло, в кранах текла вода и стабильно подавалась электроэнергия, в подъездах было чисто, чтобы по вашим заявкам выезжали мастера и рабочие, чтобы постоянно заботились о состоянии вашего дома.
Как будут развиваться события, собственники квартир дома увидят, а мы спросим у них и обязательно расскажем.
В УК «ШИК», в свою очередь говорят, что если у собственников возникнут новые идеи по смене УК, дом под свое управление примут, здесь обиды не копят, просто работают.
Елена Маркина, фото автора
Редакция может не разделять мнение жителей дома, председателя правления ЖСК и представителей УК «ШИК».
