Ряд нашумевших дел на рынке недвижимости, когда покупатель остается и без денег, и без квартиры, привели к тому, что продажи на вторичном рынке начали стремительно падать, так, по крайней мере, считают риэлторы.
В то же время психоневрологические диспансеры стали жаловаться на скопление больших очередей за справками.
Объяснение простое: после серии нашумевших судебных дел с ведомыми продавцами покупатели отказываются покупать «вторичку» без подтверждения, что продавец на учете в ПНД не состоит.
Справка ПНД почему-то считается спасательным кругом — в Госдуме даже призвали признать такие справки обязательными для регистрации сделок с недвижимостью.
На самом деле запрос справки ПНД у продавца давно является общепринятой практикой у специалистов по работе с недвижимостью.
Однако, если дело дойдет до оспаривания сделки, справка ПНД не будет иметь для суда решающего значения, будет назначена экспертиза — и будут ориентироваться на ее результаты.
Как показывает практика, результаты могут быть совсем не в пользу покупателя даже при наличии справки ПНД.
Запрашивать справку, конечно, стоит в рамках общей проверки, но наилучшей защитой является предварительная психолого-психиатрическая экспертиза продавца.
Зампред комитета Госдумы по экономической политике Михаил Делягин разработал законопроект, обязывающий участников сделок с недвижимостью предоставлять справку из психоневрологического диспансера. Об этом пишет ТАСС со ссылкой на пресс-службу депутата.
Законопроект планируется внести в Госдуму на следующей неделе.
«Участники любой сделки по купле-продаже недвижимости должны будут в обязательном порядке предоставить документ, подтверждающий их дееспособность. Соответствующие поправки в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" подготовил зампред комитета по экономической политике Госдумы, депутат от фракции "Справедливая Россия" Михаил Делягин», — говорится в сообщении.
Депутаты от фракции «Справедливая Россия» во главе с её руководителем Сергеем Мироновым внесли в Государственную думу законопроект о семидневном периоде охлаждения при продаже квартир.
В пояснительной записке к проекту федерального закона «О внесении изменений
в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» депутаты пишут:
В настоящее время в России широко распространилась практика, при которой продавец недвижимости после оформления сделки ее купли-продажи и получения денег объявляет себя недееспособным (находившимся «в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими») в момент совершения сделки и на основании п.1 ст. 177 Гражданского кодекса РФ через суд добивается признания ее ничтожной, но не возвращает деньги покупателю под предлогом их утраты (в частности, перевода мошенникам).
В результате добросовестный приобретатель недвижимости лишается своих средств, не получает жилья и часто вынужден расплачиваться с долгами, сделанными для приобретения жилья долгами.
Распространенность подобного рода операций позволяет говорить о новом типе мошенничества (некоторые продавцы квартир реализуют такую схему несколько раз подряд), которое уже создало системную угрозу всему вторичному рынку жилой недвижимости в России.
Между тем это мошенничество надежно пресекается введением «периода охлаждения», при котором государственная регистрация сделки, в которой продавцом недвижимости является физическое лицо, осуществляется не ранее, чем по истечении семи календарных дней после заключения договора купли-продажи. Это время обеспечит дееспособному продавцу недвижимости гарантированную возможность в полном объеме понять значение своих действий и при необходимости отказаться от них (пусть и возместив покупателю ущерб, если он понесет его при таких действиях).
Предполагается также изменить процедуру проведения сделки купли-продажи объекта недвижимости, установив, что перевод средств продавцу в случаях, когда он является физическим лицом, осуществляется только после государственной регистрации перехода прав собственности на объект недвижимости, что требует использования банковского аккредитива либо защищенного счета в банке (практика, применяемая крупными банками при проведении сделок с недвижимостью, но до принятия указанного законопроекта не являющаяся обязательной).
Перевод денежных средств при покупке будет возможен только на счета продавца, наличные расчеты за жилое помещение исключены.
Кроме того, продавец при регистрации сделки в случае продажи единственного жилья должен будет доказать, что после продажи ему будет где жить, предоставлением заверенного согласия от собственника иного жилья.
Полный текст пояснительной записки читайте здесь.
Выводы однозначны: покупка недвижимости — это серьезная сделка, люди тратят при этом существенные суммы денег. Мошенники сразу начали изучать, как навредить покупателям и продавцам и присвоить их деньги. В этой ситуации, когда мошенники процветают и при этом ухитряются уйти от карающей руки правосудия, и покупатель, и продавец должны проявить максимум осторожности, тщательно изучить все аспекты сделки и все предоставленные документы. Возможно, стоит и подождать до вступления в силу всех поправок, которые планируют внести в законодательные акты депутаты, и купить квартиру, не опасаясь, что вас лишат и денег, и недвижимости, что сегодня, к сожалению, случается с добросовестными покупателями.
Елена Маркина
Фото автора
