Управление многоквартирным домом — одна из важнейших задач, стоящих перед собственниками жилья. Одним из способов организовать этот процесс является создание товарищества собственников жилья (ТСЖ). Многие владельцы квартир стремятся создать ТСЖ в своем доме, полагая, что такой способ управления окажется самым эффективным. Рассмотрим, насколько актуально его создание.
В целом по России доля ТСЖ невелика: около 8% домов управляется через ТСЖ, и эта цифра постепенно уменьшается. Этому способствуют несколько факторов, среди которых главным является экономическая составляющая управления многоквартирным домом (МКД) и ограниченные денежные средства, собираемые с жильцов. Финансирование деятельности товарищества осуществляется исключительно за счет взносов собственников жилья одного дома, поэтому все расходы, связанные с его содержанием, фактически ложатся на плечи владельцев квартир. Казалось бы, ТСЖ не заинтересовано в повышении тарифов и может даже стремиться их снизить, поскольку ему не требуется извлекать прибыль. Однако это не совсем так.
Значительную часть общих расходов составляют зарплаты сотрудников ТСЖ. В эту категорию входят такие должности, как председатель, уборщицы, дворники, электрики, сантехники, слесари и, возможно, другие специалисты. Помимо этого, необходимо содержать общее имущество дома и проводить его текущий ремонт. Это включает расходы на поддержание чистоты и порядка в подъездах и дворах, а также на ремонт и обслуживание инженерных систем, покупку инструментов, запчастей и расходных материалов.
Для примера возьмем среднестатистическую севастопольскую многоэтажку, состоящую из 60 квартир. Только на зарплату небольшого штата из четырех человек придется собирать каждый месяц примерно 160 тысяч рублей. То есть больше, чем по 2,5 тысячи рублей с каждой квартиры. А учитывая необходимые затраты на содержание дома и устранение аварий, этот «ценник» вырастает до 4,5-5 тысяч рублей с квартиры. Таким образом, тарифы на услуги ТСЖ могут оказаться значительно выше средних по городу.
Также ТСЖ часто сталкивается с трудностями при реализации крупных проектов, требующих значительных финансовых вложений. Например, благоустройство придомовой территории может оказаться недоступным из-за нехватки ресурсов.
Конечно, существуют способы минимизации этих затрат — найти баланс между необходимыми тратами и теми средствами, которые реально можно собрать с жильцов. Однако успешность такого подхода во многом зависит от навыков и компетенции председателя и правления ТСЖ.
Помимо экономической составляющей, важную роль играют человеческие факторы. ТСЖ — это организация, часто зависящая от личности председателя. Несмотря на то, что управлением занимается правление, именно председатель играет ключевую роль в функционировании ТСЖ. Хорошо, когда в правлении есть активные и харизматичные лидеры, заинтересованные в улучшении условий проживания в доме. К сожалению, такое бывает не всегда.
В России нет системы подготовки председателей ТСЖ. Они обучаются сами, зачастую методом проб и ошибок. При этом, кроме управления домом, на них возлагается вся ответственность за ведение документации, отчетность перед государственными органами, информационными системами, получение необходимых разрешений и лицензий.
Как показывает практика, буквально единицы из председателей ТСЖ обладают опытом и квалификацией для успешного управления МКД. В основном на эту должность выбирают активных пенсионеров без достаточной квалификации, что приводит к неэффективному использованию средств, серьёзным проблемы с обслуживанием дома, вплоть до невозможности проведения ремонта и устранения аварий. В итоге такие председатели не только заводят ТСЖ в «тупик», но и доводят до банкротства.
Также стоит осознать, что поддержка жителей не будет вечной. Для успеха ТСЖ необходимо, чтобы жильцы активно участвовали в его делах не только путем голосования на собраниях, но и практическими действиями: обращением в надзорные органы, участием в субботниках и т.д. Однако многие жильцы больше заинтересованы в получении простых услуг и работ по благоустройству, тогда как возникающие проблемы часто остаются вне зоны их внимания.
Наконец, стоит отметить отсутствие четкого плана действий после создания ТСЖ. Некоторые полагают, что само создание ТСЖ решит все проблемы. Это заблуждение. ТСЖ — всего лишь форма, а содержание зависит от самих жителей. Создание ТСЖ — это не конечная цель.
Все эти факторы приводят к тому, что эффективность ТСЖ оказывается под большим вопросом. Недостаточное финансирование, высокие эксплуатационные расходы, нехватка квалифицированных кадров и низкая вовлеченность жильцов делают работу товариществ крайне сложной и зачастую неэффективной. Поэтому неудивительно, что количество домов, управляемых через ТСЖ, сокращается.
Алексей Владимиров