Дорогие читатели, после некоторого перерыва мы с Вами продолжим разговор о нюансах земельного законодательства РФ. В прошлой беседе с опытным севастопольским адвокатом Андреем Николаевичем Соболевым мы разобрали, что такое категории земель, что такое их зонирование и какое всё это бывает. И, что крайне важно – установили, что нарушение целевого назначения использования участков категорически недопустимо. Давайте считать это нашими «базовыми знаниями».
А теперь обсудим с нашим правоведом вопросы, наиболее востребованные населением: это земля под жилое строительство и участки под небольшое производство. Почему только под «небольшое»? Да потому что на производстве «большом» имеется, как минимум, юрисконсульт, а, как максимум, целый юридический отдел. А вот владелец шиномонтажной станции, или, скажем, небольшой шашлычной, не в состоянии содержать даже одного юриста. Вот именно для такой категории бизнеса наша консультация и будет востребована.
Начнём с участков под жилое строительство. Зададим вопрос адвокату: «Андрей Николаевич, какие самые частые камни преткновения попадают под ноги граждан в связи с осуществлением ими своих прав на участки под жильё?»
Ответ: Правильный вопрос. Действительно, всё земельное и жилищное законодательство мы с Вами в данном формате не проштудируем. А некоторые частности разберём. Начнём с поиска участка под ИЖС. Самые распространённые препоны:
Покупателю «подсовывают» участок земли сельхозназначения. Но на таком строить капитальное здание, не связанное с сельскохозяйственным производством – запрещено. Принудят снести за свой счёт, назначат штраф. В лучшем случае позволено построить что-то типа «хижины дяди Тома», не связанное прочно с землёй, на сваях. И никакой тут регистрации по месту постоянного проживания.
Предлагают участок под ИЖС, но… в какой-либо охранной зоне. Он – твой, но строить здесь запрещено. «Но зачем же тогда здесь выдали участок под жилое строительство?» – спросите Вы. Такое случается ввиду смены законодательства, в нашем, крымском случае – с украинского на российское. Выдали землю при Украине, а по российским законам строить на нём запрещено: здесь более жёсткие санитарные и экологические нормы.
Участок под ИЖС имеет обременение, то есть, арестован, заложен, кто-либо имеет право доступа на его территорию согласно договору сервитута, и т.п. Случается, продавцы скрывают от покупателя эти проблемы, успешно участок продают, а расхлёбывать трудности приходится новым собственникам.
Со стороны собственников бывают следующие нарушения: у себя во дворе, в гараже занимаются мелким производством, к примеру, устраивают автомастерскую. До поры до времени это «прокатит». Но при «расширении производства», увеличении потока клиентов последние рано или поздно начнут раздражать соседей: шум, загазованность, отсутствие места для парковки своего авто, и они обратятся в правоохранительные органы. И разбираться придут и полиция, и земельный инспектор, и налоговая служба.
Или начинают разводить свиней в «промышленных масштабах» (птицу, собак, рептилий…) Но ведь это – постоянный неприятный запах, шум, подвоз кормов, увоз отходов и т.п. Кому это понравится? Хотя в общем, согласно жилищному законодательству, в жилых помещениях допускается заниматься определёнными видами деятельности, если это не затрагивает права и интересы окружающих.
Вопрос: Андрей Николаевич, пожалуйста, пару слов о производственных зонах, расположенных на категории «Землях населённых пунктов», что это такое, ведь есть Отдельная категория «Земли промышленности…». В чём разница?
Ответ: Разница в том, что «Земли промышленности…» не могут располагаться внутри «Земель населённых пунктов». Но в населённых пунктах и может, и должно быть производство: от пункта быстрого питания до крупного завода. И это логично – люди в городе питаться должны, а сами города как правило, строились вокруг градообразующих предприятий – заводов и фабрик. Разница здесь не регламентирована, но, безусловно, промышленные гиганты будут строиться где-то за пределами населённых пунктов, на «Землях промышленности…». Или, к примеру космодром. Уж для него точно подходит исключительно эта категория: «Земли промышленности … земли для обеспечения космической деятельности…».
Но что касается «производственной зоны» в населённых пунктах, то здесь важно знать и соблюдать «вид разрешённого использования», предусмотренный градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Простой пример: небольшой комплекс, включающий в себя автомастерские, шиномонтаж, несколько кафешек (относится к производственным зонам), а на втором и третьем этажах расположены офисный центр, магазин и средства временного размещения, то есть т.н. «гостевые комнаты» (это относится к общественно-деловым зонам). Всё это должно соответствовать видам разрешённого использования. И в случае их нарушения последуют соответствующие санкции со стороны власти.
От имени наших читателей благодарим Вас, уважаемый Андрей Николаевич!
А вот личную консультацию можно получить, записавшись на приём к Андрею Николаевичу. Для этого нужно лишь позвонить по телефону +7 978 515 35 50 и согласовать удобное для Вас время встречи.
Беседу провёл правозащитник Анатолий Марета